De familiehypotheek: dit zijn de spelregels
Geplaatst op: 05-04-2023, 12:30:01
De jubelton is verlaagd tot €28.947 en wordt per 1 januari 2024 afgeschaft, maar ouders kunnen nog wel een hypotheek verstrekken.
De laatste jaren was het vooral voor starters moeilijk om een (leuke) woning te kopen. In veel gevallen was het inkomen niet voldoende, waardoor ouders een handje moesten helpen. Helpen is mogelijk door een bedrag te schenken of een bedrag te lenen (familiehypotheek).
De schenkingsvrijstelling eigen woning is per 1 januari 2023 verlaagd tot €28.947 en zal per 1 januari 2024 helemaal worden afgeschaft. Natuurlijk blijft nog wel de jaarlijkse belastingvrije schenking mogelijk. Deze is in 2023 gelimiteerd op €6.035.
Ouders als bank
Volgens de kenners hebben de schenkingen ervoor gezorgd dat de “rijkere” ouders hun kinderen hebben kunnen helpen. Mede hierdoor zijn de huizenprijzen (flink) gestegen. Maar ook na afschaffing van de schenkingsvrijstelling kunnen meer vermogende ouders hun kinderen nog wel helpen, namelijk door het vertrekken van een familiehypotheek.
In dit geval wordt er door de ouders een hypotheek verstrekt. Anders gezegd: de ouders zijn de bank. Hierbij moeten zij ook de regeltjes volgen van een echte bank.
Hieronder enkele aandachtspunten met betrekking tot de familiehypotheek:
- Ieder jaar een overzicht van de hypotheek
- Hypotheekrente niet te hoog (gangbare rente hanteren)
- Opslag op de rente mag niet hoger zijn dan 0,2%
- Boeterente is ook van toepassing
- Gescheiden betalingen hypotheek en schenking (geen verrekeningen toepassen)
- Belastingdienst moet bewijs aanleveren dat er geen sprake is van een Eigen Woning Schuld
- Familiehypotheek is Box 3-vermogen voor de ouders
Starters moeten een lineaire of annuïteit hypotheek afsluiten om renteaftrek te kunnen genieten. De ouders verstrekken dan de hypotheek en moeten ook ieder jaar netjes vermelden hoeveel er is afgelost en hoeveel hypotheekrente er is ontvangen.
De betaalde hypotheekrente is voor het kind fiscaal aftrekbaar (Box 1). Het geleende bedrag (de annuïteitenhypotheek) is voor de ouders Box 3-vermogen en moet ook jaarlijks worden opgegeven aan de fiscus.
Jaarlasten schenken
Als het kind ook een hypotheek afsluit via een bank, dan zal de familiehypotheek onderaan de streep niets moeten kosten. Dit is mogelijk door het kind ook jaarlijks een bedrag te schenken dat minimaal gelijk is aan de bruto jaarlasten van de familiehypotheek.
Als dit niet wordt gedaan, dan zal de bank de familiehypotheek meenemen in de toetsing voor de maximale-hypotheekberekening. Hierdoor wordt de hypotheek bij de bank lager.
Anders gezegd: door het kind niets te laten betalen, kan de familiehypotheek buiten beschouwing worden gelaten. Hieronder een simpel voorbeeld waarbij de ouders een familiehypotheek verstrekken van €90.000.
|
Koopsom woning |
€300.000 |
|
|
|
Benodigde hypotheek |
€300.000 |
0,35 |
|
|
Maximale hypotheek bank |
€210.000 |
rente 4,5% |
bruto per maand |
|
Familiehypotheek |
€90.000 |
rente 5,3% |
bruto per maand |
|
Jaarlijkse schenking (ouders aan kind) |
minimaal €6000 per jaar |
De maximale hypotheek op inkomen via de bank is in dit voorbeeld €210.000. De familiehypotheek van €90.000 kost iedere maand bruto €500. Hiertegenover moet een schenking staan van minimaal hetzelfde bedrag. De bank verstrekt namelijk de hypotheek van €210.000 alleen als er het kind geen andere “betaalbare hypotheek” heeft. De ouders moeten dus in dit voorbeeld minimaal €6.000 per jaar schenken aan het kind.
Het volgende is dan van toepassing voor het kind:
|
Annuïteitenhypotheek |
€90.000 |
rente 5,3% |
|
|
Bruto per maand |
€500 |
Bruto per jaar |
€6000 |
|
Jaarlijkse schenking |
€6000-/- |
||
|
Totaal |
0 |
Voorwaarden
Houd de geldstromen apart
In de overeenkomst mag niet staan dat de schenkingsbedragen rechtstreeks worden verrekend met de betaalde hypotheekrente over de familiehypotheek. Dit wordt door de belastingdienst namelijk als een leen/schenkconstructie gezien. De familiehypotheek wordt dan als een Box 3-hypotheek gezien, waardoor de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is.
Het is daarom verstandig om het kind iedere maand de €500 te laten betalen aan zijn ouders. Die doen dan jaarlijks een schenking van minimaal €6.000 die apart wordt overgemaakt aan het kind.
Houd de rente binnen grenzen
Veel ouders denken slim te zijn en stellen voor om hun kind zo veel mogelijk hypotheekrente te laten betalen, omdat deze toch fiscaal aftrekbaar is. Dit is leuk verzonnen, maar hierbij moeten zij wel rekening houden met de vrijstelling. De jaarlijkse vrijstelling is in 2023 €6.035 euro.
De hypotheekrente mag bovendien niet te hoog worden genomen. De belastingdienst zal kijken naar de marktrentes die gangbaar zijn bij de Nederlandse banken. Het is dus niet mogelijk om bij marktrentes rond de 1% ineens 6% voor de familiehypotheek te gaan vragen.
De fiscus zal kijken wat de verplichtingen zijn (voorwaarden) van de familiehypotheek. Als deze (bijna) hetzelfde zijn als bij de bank, dan gaat de fiscus gewoon uit van de marktrente met een opslag van een paar tienden. Het meerdere zal de fiscus dan zien als een schenking. Dan is een groot gedeelte van de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar voor het kind.
Het is wel mogelijk om een vaste opslag te rekenen op de hypotheekrente. Deze opslag kan bijvoorbeeld onder de noemer dat het kind onbeperkt mag aflossen op de hypotheek. Hierbij is het verstandig om de opslag nooit hoger te maken dan 0,2%. Als deze renteopslag namelijk hoger is, dan kan die niet van de belasting worden afgetrokken. Een rente-opslag van maximaal 0,2% is fiscaal aftrekbaar voor het kind.
Ook hier is een boeterente van toepassing
Wat veel ouders niet weten, is dat de boeterente ook van toepassing is bij de familiehypotheek. Wie tussentijds zijn rentevaste periode openbreekt om opnieuw zijn hypotheekrente vast te zetten tegen een lagere hypotheekrente, zal daarvoor een boete moeten betalen. Deze boeterente is eenmalig fiscaal aftrekbaar. Dit geldt ook bij een familiehypotheek. Het is wel verstandig om de boeterente op de juiste manier (zoals ook de banken doen) te berekenen.
Doe uw huiswerk goed
Jonge starters kunnen in de komende jaren nog geholpen worden door hun ouders als zij een woning gaan kopen. Er gelden wel wat meer eisen en verplichtingen bij een familiehypotheek dan bij een schenking. Het is daarom verstandig dat ouders en kind vooraf hun huiswerk goed doen als er een familiehypotheek wordt verstrekt. Dit voorkomt problemen in de toekomst.
Bron: column van 31 maart 2023 van Jos Koets op www.iex.nl